央企信托-省会郑州1年期非标(中信信托郑州)

近年来，业主的对于公区收益的维权意识越来越强，这样的声音越来越多的出现：

据河南电视台民生频道2016年5月13日报道：郑州市锦艺国际华都小区一期共有44部电梯，该小区物管公司仅电梯内广告收入每年有50多万元，而整个郑州市一年的小区广告收入约2,000万元，这些本应属于小区业主的共同收入，现实生活中大都进入物管腰包。

注：视频中报道的收入是31.68万，但记者不知道为何给广告商说是50万。

该消息经某些知名视频网站以“物管欠业主2000万元”为标题播出后，更具放大效应，让人误以为一个小区便有2000万的广告位收入，这绝对算是个天文数字了，有这么多广告位收入，业主哪里还需要交物管费呢？一时间网上出现数不胜数的各种标题的文章报道、视频，展开了一场轰轰烈烈的对物业公司的口诛笔伐行动。百度搜索《你还在傻傻的交物业费吗》流传，就有四万多条记录。

无论是媒体所利用的，还是业主想维权的，所有的纠结点，都在于公区收益。那么公区收益到底是什么？应当怎么看待？本文今天就带你走进公区收益，公平公正的揭开她的神秘面纱。

什么叫公区收益?

•是指小区物业服务公司利用小区共用部位、共用设施设备进行经营获得的收益。共用部位、共用设施设备，即小区总坪、电梯、外墙面、地下室的公共部位、地面无产权车位等。

常见的小区公共收益包括哪些？

小区公共收益到底归谁？

根据《物权法》第七十条　业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

因此，毫无疑问，公区收益属于全体业主所有。

物业公司是否有权力对公区进行经营？

既然全体业主拥有公共区域的所有权，那么，物业公司对公区进行经营，必须由全体业主的授权，如果没有授权，物业公司不能够擅自经营。对公区进行经营，既不是物业公司的权力，也不是物业公司的义务，而是一种授权和委托，有了业主的委托，物业公司也接受，物业公司才可以做公区经营。

如果在物业服务合同或者业主管理规约中有约定“属于全体业主所有的共用部位、公用设施设备委托物业公司进行经营”，则物业公司具备了业主的授权，因为前期物业服务合同和管理规约是业主买房时就签了字的，代表了认可。后期续签的物业服务合同和管理规约也是全体业主投票超过法定比例确认了的。

如果业主认为公区用来经营，影响了品质，可以投票要求取消公区经营。

物业公司为什么还要分成？

世界上不会有免费的午餐，物业公司是经营性企业，既要考虑成本，也要考虑利润。

做公区经营，并不是想象的简单地在合同上签个字盖个章那么简单，必然产生额外的成本，比如需要增加人力负责招商谈判、比价、增加人力收取地面车位停车费、合同签署、资金管理、账务核算、税金缴纳、报表公示、内控管理、风险管理、能耗成本、清洁成本、安全管理成本，等等。而这些，是在物业服务费里面所不包括的。

作为公司，和个人是两码事，个人进行经营，无需给谁报报表，无需考虑内部控制，甚至还可以偷税，而作为公司，很多成本无法避免，故物业公司如果接受委托进行公区经营，成本会较高，需要对公区经营收益分成，来弥补自身的成本，同时，提取部分收入作为物业公司的利润。

业主有无知情权，如何行使知情权？

根据《物业管理条例》第六条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

因此，公区收益是需要进行公示的，各地房管部门一般会制订相应的补充条款，明确物业公司或业委会需要定期公示公区收益收支情况。

物业公司对公区收益的收入和成本应该单独列账进行核算。切忌将物业管理收支与公区收益收支搅在一起，以防止将来分配时，漏考虑公区收益的成本。

对于公区收益公示的内容，法规上没有统一模板，物业公司或者业委会可以按照收入、成本、税金、公区收益使用来进行公示，必要情况下可以将明细进行公示。

由于很多业主并不关注物业公司公示的信息，往往物业公司做到了信息公示，但部分业主认为物业公司没有公示。为了解决这个问题，建议物业公司通过公众号、电梯轿厢等进行公示，以避免将来部分业主以没有公示为由进行纠缠和闹事。

公区收益到底有多少，业主可以不交物业费了吗？

各地价格不同，北上广深的价格与西部城市城市相比，价格差异悬殊，非省会城市与省会城市又差异悬殊，小区内住户数量、住户收入水平不同，对公共收入的价格影响也有很大区别，不能一概而论。

人都是趋利的，业主们更多的是看到能对自己有利的说辞，收入水平较低城市的业主也会拿着发达城市的广告价格来评价自己小区的广告位收入，认为自己小区也有那么多广告位收入。这会让物业公司喊冤，被误认为在中间吃了多少钱。

我们以记者采访的郑州市某小区为例，收入的大头是电梯轿厢广告位租金收入，每部电梯3个面，每个面200块钱一个月，一共44部电梯,44*3*200*12=31.68万。其他所有收入加起来也不会再有多高，一个44部电梯的小区最高也就四五十万，完全达不到很多人臆想的上千万的收入。

而这个小区，预计一个月的物管费也要几十万，想靠公区收益来弥补业主的物管费，显然是不可能的。况且，物业公司在公区经营中，还有较高的经营投入成本，都需要先从公区收益中扣除。

公区收益如何使用和分配

根据《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

因此，公区收益如何使用，是由业主大会决定的。如果业主大会不做决定，则全部补充到维修资金。近年部分业委会自行将公区收益通过红包形式发放给每一位业主，比如成都、重庆、江西等地业委会向业主发放红包，从法律上说是违法的，业委会只是一个执行机构，无权决定对公区收益的使用，除非是经过业主投票决定或者在物业服务合同、业主管理规约中有约定对业委会的授权，则业委会可以按照授权内容进行处理。如果有业主以此为由状告业委会，业委会面临着败诉的风险。

公区收益属于全体业主共有，建议物业公司在拟定物业服务合同时充分考虑公区收益的合理使用，避免公区收益躺在账上或者转入维修资金使用困难。如可以约定，分配给全体业主的公区收益，用于补充物业管理费，或者约定优先用于弥补物业费不足，剩余部分，在多少钱以内，物业公司可以直接用于非物业日常维护范畴的公共区域的维修更新改造、增加便民设施或者社区文化建设，超过多少钱则需要业委会签字确认，尽量将公区收益用于小区建设，既减轻了物业公司的成本压力，也让小区更加高品质。

部分媒体对公区收益健康良性发展的影响

这里说的媒体，包括电视、广播，以及互联网上各种网站及自媒体。

不可否认，过去不少不规范的物业公司将公区收益据为己有，媒体对公区收益属于全体业主的普及让老百姓知道了自己还有着隐形的权益，这对老百姓、对物业管理行业也是一件好事。然而，有部分无良媒体为了阅读量，故意片面说问题、混淆视听、偷换概念、夸大其词，用夸张的标题来吸引眼球，造成了不少危害。

1、挑起内乱，破坏社会和谐，挑唆业主仇恨物业。业主维权意识日渐强烈，但理性思考和法律知识欠缺，极易被诱导，而加上不良媒体的推波助澜和欺骗性标题，再加上部分物业公司确实有将业主收益据为己有现象，这就加深了整个中国的业主对所有物业公司的仇恨和敌视。试想，作为一个敌对的双方，怎么可能和谐共建美好小区呢？最终导致小区物业越来越差，房屋寿命减少，这种小区的房价越来越低。

2、阻碍物业管理的发展。媒体一味以业主维权代表身份自居，不公正的评判物业公司，对物业公司造成巨大伤害，差的物业公司越管越差，好的物业公司也被媒体和业主整得疲于应对解释，筋疲力尽，最终造成恶性循环。

媒体应当站在公平公正的立场来报道和设计标题，而非为了夺人眼球肆意胡编乱造，造成莫须有的混乱和矛盾。

物业公司到底应该怎么经营公区收益

1、合约授权

1）授权经营：物业服务合同约定“本小区所有公共部位、公用设施设备设备委托给物业公司进行经营”。如未约定，可能就白做了。

2）约定分成。建议在物业服务合同中约定“公区收益扣除各项成本、税金后，业主与物业公司按照几比几进行分成”，或者约定公区收入扣除税金后的百分之多少分配给物业公司，此部分分成包括物业公司管理成本、利润。

3）授权使用。建议在物业合同中约定，多少金额以内的小区维修更新改造可以由物业公司直接使用，多少金额以上的由业委会签字使用，没有业委会的约定由相关业主按照双二分之一投票表决使用。

2、合理提成

物业公司在测算提成时，成本务必考虑周全，很多项目经理只看到了些表面成本，签订合同后导致物业公司分成较低，实际产生亏损。

从成本构成不同的角度来说来说，公区经营主要分为地面停车位经营和公区场地经营。

地面停车位的成本包括收费员成本、道闸维护成本、道闸电费、地面养护成本、设备更换改造成本、清洁成本、车辆保险、发票成本、纳税申报时间成本、财务核算成本、财务检查成本、各级领导对日常管理的审核时间成本、税金等。

公区场地经营成本主要包括：招商人员成本（全职/兼职）、设备电费、清洁费、安全管理费、保险费、泳池风险费（如有）、发票成本、纳税申报时间成本、财务核算成本、财务检查成本、各级领导对日常管理的审核与沟通时间成本、税金等。

尽管有很多工作是由很多人兼着做的，但由于这些工作量的增加，对这些兼着做的人员，是需要考虑增加薪酬的，并不是说反正你就是顺带着做一下，无数个顺带着做一下，就使得人员编制增加了。

物业公司还应当合理计提利润，赚取利润是商业伦理，不赚钱的企业是不现实的，这个世界上没有谁就该无偿给谁服务。所以，物业公司基于所承担的精力和风险考虑，在扣除所有成本、税金后，应当收取不低于20%的利润，否则建议交还给业委会自行经营。

3、风险防范

安全风险：游泳池是公区经营中风险最大的点，设备漏电、游泳者溺亡，风险极大，物业公司如果接受委托经营游泳池，要尽量将游泳池承包给较大的有保障的专业公司经营，物业公司自行管理则需要投入较大的精力去管理，千万不可将游泳池承包给普通个人或者小公司，一旦出现安全风险，物业公司始终会承担责任。

资金风险：只要涉及到现场收费的，尤其是没有信息化控制和规范的内控体系的，收费员将款项据为己有是很容易发生的，物业公司对地面停车场应当配备道闸系统，利用系统对收费进行管理，并加强对现场收费的检查。

品质风险：甄选商户应谨慎，品质要与小区定位、业主群体性质匹配，不要为了招商而招商，搞得小区成了菜市场，引起业主的抱怨和不满。

媒体风险：防火防盗防媒体，面对媒体，不要粗暴拒绝，得罪媒体可能会被扣上屎盆子，在面对媒体时，应当准确告知和引导，而不是一味的推脱，避免媒体抓住一半就跑，不真实报道，造成对物业公司不利的局面。“我们不接受采访”、“请找我们公司的新闻媒体发言人”这类官腔除了造成媒体的不爽与暗中使坏以外，没什么好处。

4、公开透明

物业公司应当定期公示公区收益情况，招商定价建议和业委会做好沟通，并定期进行公示。

随着行业的日趋规范，物业公司应当合理合法的经营公区，收益应当按照合约进行分配。业主也应该理性对待，熟悉法律和理解公区收益的各项成本构成，与物业公司之间合理确定分成。新闻媒体也应恪守职业道德，客观公平报道事实，以免造成公众误会。

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