山东山兴控股2023政府债定融(青岛山兴集团有限公司)

地产债大幅反弹 投资者迎来曙光

苦熬一年的地产债投资人，终于在最近一个月迎来了曙光。

近一个月，地产债出现大幅反弹。截至12月2日，碧桂园发行的20碧地01，从11月份最低时的36.5元上涨至89.419元，涨幅超100%；旭辉集团发行的20旭辉01从最低的24元上涨到53.559元，涨幅超100%……

“产品净值创新高”“今年奖金有了眉目”“进场建仓选择标的”……这些都是近期地产债投资人热议的话题。

而关于未来地产债的走势，多数业内人士认为，地产债投资目前已经从左侧交易到了右侧交易，随着地产行业的信用逐步修复，其中存在大量投资机会。

利好政策频出 地产债大举反弹

近一个月，利好房地产企业政策频发，房企信贷、债券和股权融资齐放松，使得地产债大幅反弹。

11月8日，交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，民营房企纳入该政策支持范围。其后，龙湖集团、美的集团、新城控股、万科集团和金地集团获得累计超千亿元储架式注册发行额度。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。11月28日晚间，证监会决定恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

一位地产研究员表示，近期金融管理部门及监管部门密集释放利好政策，并且这些政策从实际角度出发，为地产企业从各个方面疏通融资渠道，一定程度推动后续地产周期加快修复速度。

密集的利好政策，带来了地产债的大幅反弹。截至12月2日，碧桂园发行的20碧地01，从11月份最低的36.5元上涨至89.419元，涨幅超100%；龙湖地产发行的16龙湖06从最低的64元上涨到目前的96.504元，涨幅超50%；旭辉集团发行的20旭辉01从最低的24元上涨到53.559元，涨幅也超过100%。

美元债市场亦明显回暖。根据久期财经数据显示，11月16日至11月30日期间，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨12.36，最新报160.23，到期收益率下跌2.87%，最新报24.95%。

守得云开见月明 投资人长舒一口气

此前因市场低迷而苦苦支撑的地产债投资人终于迎来了曙光，这一个月来，不少机构获得不菲收益。

一位私募基金经理表示，过去一年里，其所有产品皆重仓了地产债，近期的大涨终于使其完成了业绩目标。

该基金经理说，本轮大涨之后，他们迅速兑现。产品净值一度创下新高，内心压力总算小了许多。

如何才能在复杂多变、风险极大的高收益地产债市场上赚到钱？执古资本总经理李臻表示，其做地产债的主要策略是高胜率、高赔率和适度分散化。其组合久期控制非常短，主要收益来源于博弈短久期地产债的到期兑付。

“所谓高胜率，便是我们在选择标的时会通过信用分析选择有较大概率还钱的公司；高赔率，是我们只会在债券价格跌至非常低的时刻再进场建仓；适度分散化，则是指每只债券持仓不会超过整个组合的15%。”李臻说。

谈及自己今年投资地产债的心路历程，李臻表示，他一直对地产债持乐观态度，在今年3月、4月陆续建仓。7月至8月市场情绪一度非常低迷，但他却认为这是一个政策逐渐发生变化的转折点，又适当抄底加仓。

据李臻介绍，在今年10月17至19日，金地集团多只债券价格出现异常波动，一度触发临时停牌。但他仍认为公司基本面非常良好。

他介绍，1至9月金地集团实现销售1630亿元，稳定在行业前七，相比同行销售表现整体要好；10月13日金地集团提前偿还了28.4亿元公司债，2022年已无到期公开债务；到今年上半年末公司账上还有货币资金648亿元，可支配资金比例超过70%，三道红线指标继续稳居绿档。

“我们认为金地集团的债券价格被严重低估。市场中卖出地产债的机构非常多，而愿意冒险去接这种债券的资金量很少，供需问题导致该公司债券价格跌至低点。”李臻说。

而短短一个月后，金地集团的债券便迎来大幅反弹。截至12月1日，“21金地MTN006”相较于最低点，已涨超217%。

那么，该如何应对上半年产品净值在市场低迷下的波动呢？李臻表示，他采用了“长短结合”的策略。“我们用短久期债券兑现的收益来弥补长久期债券价格的下跌，同时在合适的时机采取波段交易，这样可以维持产品净值不会在市场恐慌时大幅下跌。”李臻说。

地产债投资或仍存大量机会

关于地产债后续走势，多数业内人士认为，地产债投资目前已经从左侧交易到了右侧交易，随着地产行业的信用逐步修复，其中存在大量投资机会。

善择基金总裁杨萍对未来的地产债持乐观态度。她认为，未来地产债价格回到前低的概率已经不大，目前出台的政策对缓解整个地产行业的困局有一定的帮助。“短久期地产债确定性较大一些，长久期地产债还可能有一些波动。”杨萍说。

杨萍表示，长端债券的修复过于猛烈，短端的确定性比较强，目前头寸买短端地产债比较合适，买短端的好处在于组合流动性会比较充裕。

“假如你买入两个月久期的债券，两个月之后市场发生变化，便可以在兑现现金后迅速调整策略，这样仓位会非常灵活。”杨萍说。她认为，除非价格极低，否则，买长久期地产债会把投资周期拉到很长。

李臻也认为，地产债的信用修复要经过较为漫长的一段时间。在此期间，地产债的投资仍有大量机会。“后续还会出怎样的配套政策，以及还有哪些房企会受政策惠及仍不确定，不确定便是投资的机遇所在。”李臻说。

此外，随着人民币汇率企稳和美联储主席鲍威尔释放出放缓加息步伐信号，中资美元地产债或存在交易性机会。

李臻表示，目前部分房企的中资美元债已经跌至极低的价格，伴随境内融资开闸，政策支持力度加大，部分优质、稳健房企重视“稳内填外”，积极安排美元债务偿还。“受情绪影响，这可能会带动一部分房企中资美元债价格上涨，其中会存在波段交易的机会。”李臻说。

10月底，龙湖集团表示，已经对其2023年上半年到期的境外到期银团以及2023年4月到期的3亿美金美元债做好了资金安排，并计划对该两笔债务进行提前偿还。11月15日，碧桂园发布公告，以每股2.68港元的价格，配售14.63亿股新股，募集总额约39.2亿港元资金，所募款项净额将为集团提供资金用于为现有境外债项进行再融资等。

但也有人有不同看法。国泰君安证券固定收益分析师王宇辰就认为，地产政策的拐点，和地产债的拐点并不完全对应。原因在于，债券的偿付顺序是地产所有的利益相关方中是靠后的，仅排在权益之前。

一位地产研究员也表示，目前地产债价格高位需要更多的利好维护，从中长期来看，地产行业仍需要行业利润以及现金流水平回到正常状态，才能对股权投资人和债券投资人产生足够的吸引力，目前地产债投资对大型金融机构仍具有风险。