上海板块(上海板块股票龙头股)

郭德纲多次讲过，不可能所有徒弟同时红起来，德云社的计划是一年捧红一个。

其实上海的区域开发也有明显先后，热点区域也是每隔几年就换一批——中山公园、徐家汇、陆家嘴、莘庄、联洋、碧云、大宁、新江湾城、森兰、长风、前滩依次登场。

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如今前滩已经大成，大虹桥算是小成，有几个区域可能成为下一批热点。

当然这几个都是备选，具体落地时间还需要看LD计划。

01、徐汇-华泾

徐汇这样发达的区域，竟然还有一个“乡镇”——华泾镇。

之所以迟迟没有改称街道，是这里城市化进程的确不太理想。

华泾原名龙华乡，1992年才并入徐汇，后来一直是徐汇的“工业基地”，负责给区里输血。

华泾的工业产值一度占徐汇区的半壁江山，然而却并没有得到太多城市资源，大家来华泾工作就像农民下田一样，晚上要回家生活的。

华泾这里就给了位育中学高中部，全区都可以读；

给了民办初中华育中学，全区都可以读；

真正实用的应该就一个华泾公园。

不仅如此，还把龙华殡仪馆火化功能迁到华泾闵行交界处的益善殡仪馆——你们不想要的才迁过来。

龙吴路依旧尘土飞扬，商业配套依旧匮乏，看病依旧需要远赴市区，公共出行依旧依赖公交车——闵行都有了地铁1号线5号线10号线12号线。

其他的，就是零零散散开发了一些小区——卖地赚钱继续养着区里。

总体而言，华泾一直不像是徐汇的亲儿子。

不过徐汇外环内差不多开发完了，徐汇滨江虽然尚未成熟，大多数地块基本名花有主，是时候关注一下华泾这个干儿子了。

区域开发通常以地铁规划为信号，华泾这里15号线已经通车，机场联络线已经动工，23号线年内开建，中期还有19号线要落地。

华泾居民再也不用羡慕闵行了。

地面道路还是主要依靠外环和龙吴路，去浦江的银都路隧道已经在施工，只是龙吴路快速化尚未确定。

当然更重要的是华泾几片大空地的规划，也是即将开发华泾最核心的动力。

华泾西成片的空地

华泾这里核心规划是北杨小镇园区和华之门综合体，一方面导入优质产业，一方面填补徐汇南部商业空白。

第三次土拍中华泾预告了两幅宅地，是华之门启动开发的号角。

徐汇区+天量规划组合在一起，不能不让人虎躯一震。

02、松江南站

松江新城是开发最早的五大新城，如今已接近成熟，改造空间不是很大。

由于沪苏湖高铁转向，彻底带火了松江南站，将成为五大新城下一个热点。

2016年之前，青浦凭借着沪苏湖高铁的概念疯狂卖房，然而2017年规划出来，人家决定不走青浦了，而是向南转弯去松江。

据说是青浦居民认为高铁会割裂青浦城区，破坏城市环境，破坏当地风水。

不过这条高铁一来，松江的战略地位明显超过青浦，因为这条铁路太重要。

江浙沪交界处高铁一直不发达，现在规划了一个“十字架”：通苏嘉甬、沪苏湖高铁。

通苏嘉甬南北走向，沪苏湖东西走向，串起了江浙沪交界处大部分核心地段。

松江南站原先妥妥的是一个小站，只有两台四线，跟安亭、南翔站差不多。

沪苏湖高铁一来，直接升级为9台23线，运力翻了六倍！现在是仅次于虹桥站、上海东站的第三大枢纽。

以后南通、宁波的朋友都可以乘高铁来松江，甚至在合肥可以接上京九高铁，辐射全国，松江也成为长三角一体化最受益的区域之一。

而且与9号线无缝衔接，从而可以带动松江大部分区域。

这样重磅的地段自然不能浪费，今年4月28日公布了核心区控详规划，大量商办项目使得这里定位超过普通新城。

这里规划了17个商办地块，以及大量教育、科研、文化用地，高度超过100米的项目就有14个，其中包含了320米的商办地标。

巧合的是，今年青浦新城核心区规划也公示出来，超过100米的商办项目仅有5栋，地标绿地中心也仅180米，商办氛围弱了许多。

不过松江南站只是公示了规划，尚未正式启动开发，具体进程我们将持续关注。

03、闵行前湾

随着几个边角地块的拍出，西虹桥的开发正式进入尾声。

目前西虹桥核心区待开发宅地，只有中核锦悦府东侧两幅空地，以及蟠龙天地隔壁的三幅保障房用地。

去年开始，大虹桥的重心就开始向南虹桥转移，南虹桥核心区就是前湾。

小编之前讲过，大虹桥真正的核心开发片区就三个：新虹街道、西虹桥、南虹桥，东虹桥、北虹桥更像是凑数。

现在新虹街道已经成熟，是近些年大虹桥受益最大的片区。

西虹桥以会展中心为核心，零散分布着产业项目，整体商务氛围并不浓厚。

前湾地区是全新规划，不仅有规模化的商务区打造，也规划了大量公共活动中心，甚至还要挖一个人工湖。

西侧是生物医药产业区，东侧是电竞文娱产业区，西北部是大量住宅用地，前湾更像是一个完整的独立新城，是将来的区域公共活动中心。

这里即将有13幅商品房用地入市，无论是开发商还是地方政府，都有很强的动力广泛宣传，前湾的热度会突然爆表。

不过前湾始终是外环外的区域型规划，整体能级并没有达到市级商圈。这里是13号线延长线，进出市区并不方便，地段优势尚不如莘庄CBD。

第三批土拍中前湾也有地块推介，关注长期价值的朋友可以留意一下啊。

04、浦东新杨思地区

大家一直对浦东的操作义愤填膺——明明有很多空地，就是不开发。

比如杨思这里的恒大市场，2017年就基本拆迁完毕，却一直按着不开发——新房供应上不来，眼睁睁的看着二手房越炒越贵。

其实好消息早就传来，仁恒和浦开项目酝酿已久，马上入市销售。

而且今年第三批土拍中，杨思这里还有两幅重磅地块要推出，浦东中环内不缺房子了。

不过这几个项目都是新杨思地区边缘项目，真正核心区61.45公顷的土地还在等待机会。

核心区总建筑面积高达105万平方米，将成为另一个中等规模商务中心。

这里处于浦东金色中环发展带，距离前滩仅3公里，前湾基本成熟后也该轮到杨思。

而且几个地块联动价都在9万上下，入手门槛并没有过高。

05、桃浦+南大

这两个区域实在是不想再讲了，每次讲规划都要提到。

南大智慧城2010年开始规划，原计划2020年建成，其实直到现在也只建了两个小区：保利熙悦和招商中环华府。

桃浦智创城2012年就确定定位，至今一砖一瓦都没落地。

桃浦与南大的规划，良好的诠释了普陀与宝山两个难兄难弟的执行能力。

今年两个片区都有不小的动作，桃浦已经拍出两幅宅地，第三批土拍即将再推出两幅。

上个月举行的土地推介会上，宝山区也拿出了南大祁连山路地铁站TOD综合体地块以及多达5幅住宅地块，可能于今年集中上市。

对于桃浦而言，不管产业落地如何，几个优质住宅入市对当地人口结构也是一次集中优化。

第二批土拍中两幅地块分别被金茂、宝华拿到，两个开发商产品力出众，给大家带来了相对美好的预期。

而且拍地前已经明确要求，外立面不允许使用涂料、真石漆等廉价材料，优先采用大理石、玻璃幕墙。而且装修标准要求不低于4000元。

对于宝山而言，南大提上开发日程，之前的热点规划可能要冷却一段时间。

宝山的特点是全面出击，有热度的规划多达十几个，不过财力却不足以支撑。

这两年比较火的是新顾城、北郊未来产业园、上海长滩等等，可能这几个片区热度都会有所下滑。

以上六个新片区，你更看好哪个呢？

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这几个价格洼地，值不值得入手？

01、塘桥：

塘桥一直是内环内知名的“价格洼地”之一，北邻经济繁荣的陆家嘴金融区，东邻环境宜人的世纪公园。作为以居住为主的成熟板块，塘桥融合了陆家嘴和世纪公园的优点，不仅能享受城市的繁华便利，还能兼顾宜居的自然生态。

随着4号线和6号线带动了沿线房产市场，板块品质也不断攀升，相比旁边陆家嘴高昂的房价，同时内环之中这更具性价比，

这里地处内环，又有滨江优势，去陆家嘴骑个自行车都到了

这里不仅有浦东最好的仁济医院、国家儿童医学中心，又有巴黎春天，又有地铁干线4号线

这样的位置，房价目前与三林相差不大。标杆小区东方城市花园11万左右，9-10万的电梯房随处可见

02、阳城、永和：

大宁是当之无愧的当红区域，涨幅高达30%；静安府是当之无愧的当红小区，价格已经高达14万

然而大宁隔壁的阳城、永和，价格却只有静安府的一半

永和标杆小区永和家园，成交单价8-9万左右，放在上海任何一个中环地段都不算贵。

03、万里：

万里板块位于普陀的西北部，毗邻普陀区发展重心的真如板块。真如的城市后花园，但真如这个城市副中心有些令人失望。

相对市区价格，普陀一直以来是价格洼地

万里，中环内洼地，估计以后一直是中环内洼地

虽然老破小不多，商业学校已定型，京东估计影响力也有限，产业也不突出

但是。万里的轨道交通很方便，有7、11、15三线通过，20号线规划中。7号线新村路站，11/15号线的上海西站分别位于板块的东南侧和西南侧。

7号线经过的南京西路CBD是浦西最顶级的商务区，静安寺所在的南京西路也是整个上海商业最繁华的地方。

11号线的能级也很高，经过的徐家汇也是老牌的市中心CBD，全程40分钟路程即可到达最炙热的前滩CBD。

开车出行也是很方便的，西面靠中环线，还有南向的匝道，可通往长风公园、漕河泾商务区。

未来规划的20号线的广泉路站也在万里，同时，将串联起7和11号线站点。

还是要品质次新多，城市界面好，商业产业地铁学区医疗配套好才行，外环郊环应该有些地方能长期超过万里

04、美兰湖：

在众多郊区住宅中，美兰湖的地段还算不错

这里有地铁直达，距离市区又相对较近，甚至比五大新城都近得多

嘉定新城、松江新城、临港新城，单价已经突破5万；青浦新城、奉贤新城，单价已经突破4万；美兰湖的别墅，现在也只卖4万多。

05、嘉定江桥：

外环外，江桥的地段首屈一指，其位于嘉定、普陀、闵行三区交汇处，西接上海国际汽车城，北沿南翔，东与普陀交接，南连虹桥枢纽。

另外，这里紧邻外环线，到人民广场直线距离只有13.5公里，同属外环，徐泾、九亭到人民广场都要20公里左右。

不仅如此，江桥还有三轨优势，13、14、嘉闵线，乘坐13号线到南京西路只要30多分钟。更重要的是，整个江桥还被划进虹桥商务区，成为虹桥的拓展区。就是这样一个刚需胜地，房价却一直不温不火。

南江桥450万就能买到电梯2房，北江桥500万就能买到电梯两房。品质小区中星海上名豪苑单价6万都不到

06、康桥：

周浦大火，以明天华城为首的次新小区拼命提价。如今明天华城已经高达7万5，九龙仓兰廷更是高达8万

御桥更不用说，海上传奇头顶学区光环，屡破10万大关。夹在中间的康桥一直被冷落

绿地康桥新苑、中邦城市等核心小区仅6万多单价。

且在在张江科学城的整体规划内，潜力很大，目前拥有美特斯邦威、漕河泾康桥商务绿洲、浦东烟草科创园等重磅产业。

不仅如此，康桥板块内通勤比较方便，从康桥出发到陆家嘴驾车在30分钟内就可以到达，除此之外康桥还有11号线，到前滩不到20分钟，到徐家汇也就半个小时。

板块内虽然没有大型的商业综合体，不过未来会有costco的入驻，可以满足居民的日常消费。

但是，外环内的绿洲康城亲水湾也属于康桥镇，价格不高