797(797话筒)

2021年东莞共计125宗旧改确定前期服务商/改造方，总改造面积约2748万平米。

与去年的189宗、4457万平米相比，分别下降34%、39%，相比2020年的“大刀阔斧、跑马圈地”，今年东莞的旧改着实放缓不少，主要原因有以下几点考虑：

1、早期步子迈得大，房企只圈地、不出活。

2019年以来，中标前期服务项目有近450个，但目前已完成单一主体挂牌招商的项目只有12个。前面圈的地都没推进，后面还能继续圈？

2、高层颁发政策，城市更新严禁大拆大建。

今年8月底，发布了关于防止大拆大建问题的通知，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁···已经出手严管控。

3、各大房企资金紧张，哪还有闲钱搞旧改。

自从严控房企三道、四道红线，房企的信贷资金越发紧张，尤其是今年市场下行、预期降低，试问房企哪还有心情来推动周期更长的旧改？

言归正传，具体看看2021年旧改表现：

镇区之首：东南临深-塘厦

今年125宗旧改项目，分布在东莞6大片区、28个镇街，其中东南临深片区以28宗、657万平米夺得旧改片区之王，其次则为城区、东部产业园、松山湖、滨海及水乡新城。

在28个镇街当中，在总改造面积上又以塘厦、大朗、横沥分列前3名，其中塘厦13宗、325万平米，大朗9宗、236万平米、横沥5宗、207万平米。

而松山湖、沙田、石排、茶山、常平共5镇街园区，今年暂无新增旧改项目披露。

最大规模：横沥文体新城

从项目规模看，今年单宗旧改项目的平均改造面积约22万平米，相比2020年的23.58万平米/宗略有缩小，大部分项目规模都在30万平米以下。

而规模在40万平米以上的项目仅有3宗，分别是横沥镇旧城中心片区文体新城、桥头镇东太湖片区核心启动区城市更新以及洪梅镇世丽片区产城融合更新单元，其中横沥及桥头两宗堪称“巨无霸”。

2021.1.26 雅居乐集团

横沥旧城中心片区文体新城

1月26日，雅居乐集团中选横沥旧城中心片区文体新城项目前期服务商，改造范围约1414亩（约94.3万平米），总投资约120亿，打造以生态文明为指引的健康城区、以历史文化引领转型的活力城区、传统与现代交融的魅力城区。

2021.8.19 中国奥园集团

桥头镇东太湖片区核心启动区

8月19日，奥园集团中选桥头镇东太湖片区核心启动区城市更新项目前期服务商，改造范围约1257亩（约83.7万平米），将打造产城人文景观高度融合的空间格局，形成“湖光山色入城、蓝绿活力交织”的公园城市。

房企夺魁：中国奥园集团

今年的125宗旧改，涉及的关联房企约85家，其中奥园集团以中标6宗、214.5万平米居各房企之首（桥头太湖项目按1宗计），其次则为鸿荣源、卓越集团，旧改面积均在100万平以上。

在旧改面积前20名中，东莞本土房企有7家，如世纪城、汇景、中天、睿晟、康华、丰泰及海德。相比去年夺魁的东莞海德集团，今年也放慢了旧改推进步伐，全年仅中标2宗前期服务商。

回到今年的旧改之王-中国奥园集团，自2017年二进东莞以来，通过收并购已相继开发塘厦-奥园观澜誉峰、樟木头-奥园城市天地、万江-奥园翡翠澜湾三个项目，并累计中标旧改项目17宗、面积约421万平米。

挂牌招商：2021完成9宗

依照东莞的旧改项目推动程序，中标前期服务商之后最终的结果就是要完成单一主体挂牌招商，房企只有成功摘牌，才能真正获得开发改造实施的权利。

根据东莞公共资源交易网信息显示，2021年共完成9宗旧改项目的单一主体挂牌招商，总面积约138.7万平米，目前8宗已完成摘牌，万科、宏发、东实、中洲等房企均有所斩获。

自2020年旧改项目实施单一主体挂牌招商政策以来，东莞全市完成招商的项目仅有12宗，面积约186.8万平米，约为已中标前期服务商项目数量的3%。所以今年前期服务商的招引放缓，也是必然的。

头雁计划：12镇16个单元

（参阅：《东莞“头雁计划”首批单元出炉：涉及12个镇街，总投资近1000亿元》）

为加快推动旧改、实施连片改造、拓展产业空间，今年东莞启动城市更新“头雁计划”，首批共有12镇街的16个单元纳入“头雁计划”清单。

根据“头雁计划”要求，这16个单元项目将由主要领导挂帅督导协调，挂点督办部署，关键事项亲自推进，重要问题亲自解决，以加快项目协调推进。

这也就意味着，东莞的旧改项目将以这16个单元为先行示范，只有“头雁计划”项目落地见效，才能更好的复制、推动更多的旧改。

1、塘厦-石潭埔科技产业新城

塘厦镇石潭埔科技产业新城项目分为4期进行开发建设（一期占地797亩），预计投入金额约248亿元，定位为新一代电子产业生态基地，打造产学研融商住六位一体的智慧产业新城。

2、长安-茅洲河产城融合单元

新民茅州河产城融合项目共分为4个单元（1414亩），首期A单元的大部分区域都将改造为新型工业园区，将构建以“安防产业为主导，新一代信息技术、装备制造及现代服务业为辅助”的现代产业体系。

3、黄江-莞深科创新城

莞深科创新城-黄江大冚单元总面积约1920亩，计划投资超500亿元，依托光明-松山湖两大科学城的原始创新辐射，重点打造以“人工智能+”为核心的科技创新高地。

4、洪梅-河西产城融合单元

河西片区产城项目约3467亩，是目前东莞市最大的镇村工业园改造项目，共分为11个单元，未来将引进1000家以上数字经济高新企业，吸引10多万名人才在此工作生活。

5、厚街-黑山产城融合单元

厚山生态产业园项目总计约7194亩，其中首期黑山工改项目约2468亩，以新高新智能制造产业、电子信息产业、新材料产业为主导产业，打造前海深港合作区先进制造业基地。

6、道滘-广深港澳科创走廊小河单元

小河单元总面积950亩，总投资约110亿元，是市属企业土地整备开发模式的试点项目，以打造“大湾区5G智造赋能产业示范基地”为定位，发展以5G为代表的新一代信息技术。

附：2021年东莞旧改项目清单