天冶基金(天冶基金赵玉彪)

2022年9月14日，“华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所完成申报、受理。底层资产为孵化器项目和和达药谷一期，均位于杭州经济技术开发区，属于行业产业发展的核心区域，评估价值约为人民币14.722亿元。

孵化期项目

和达药谷一期

孵化器一期2007年投入运营、孵化器二期2012年投入运营、和达药谷一期2017年投入运营，项目运营时间较长，皆处于产业成熟阶段。

截至2022年3月31日，孵化器项目租户达312家，和达药谷一期项目租户达43家，出租率分别为90.11%和93.92%。

目前和达药谷一期项目办公类租金标准为1.4元/平方米/天、配套公寓租金标准为1.4元/平方米/天、配套食堂便利店目前租金标准为 1.0 元/平方米/天，孵化器项目办公类目前租金标准为1.56 元/平方米/天。

和达药谷一期项目属于生物医药特色产业的产城融合项目，集办公楼、厂房、公寓和商铺配套一体。和达药谷一期位于杭州经济技术开发区杭州医药港小镇项目，属于杭州经开区内生物医药特色产业集群。

在杭州生物医药超过800多亿的工业总产值中，超过50%都位于杭州经开区。但至今杭州生物医药产业仍然处于产业培育初期阶段，能够带来税收、工业产值的企业相对较少，但生物医药创新产业基础相对牢固。

和达药谷一期即使是面对处于生物医药起步阶段，租金支付能力相对较差的情况下依然可以完成公募REITs上市，这非常具有借鉴意义。

如今杭州“十四五”规划将生命健康产业成为5大支柱产业之一，得到了更多产业扶持政策的支持。并通过“张江研究+钱塘智造”合作，将进一步推动杭州生物医药产业集群发展和产业规模、产值的爆发式增长。

这无论是对于和达药谷一期还是其他生物医药产业园区项目的入住率、租金还是生物医药产业发展都是将获得良好的加持作用。

来源：华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）

现阶段及时面对疫情影响导致的出租波动、政策要求减免租金等问题，和达药谷一期仍然在2019年-2021年营业收入和净利润保持增长趋势，这或许就是特色化园区强抗风险能力的体现。

相对于综合性产业园，生物医药特色产业园因其专业的产业运营能力，能够与生物医药企业租户保持强粘性。并且基于如今园区内成熟的生物医药产业生态，退租风险相对较小，行业上下游企业可以迅速填补退租面积，空置周期大幅缩短。

孵化器项目虽然面向各类创业主体，但仍然围绕杭州市“5+3”产业发展方向，其中的生物医药创业主体也可以与和达药谷形成有效的联动。

作为本次公募REITs项目原始权益人的和达高科的最大特色就是围绕特色产业领域打造产业运营模式、特色产业载体。

除了本次申报的和达药谷一期之外，在杭州医药港小镇，和达高科还打造了和达药谷二期至五期项目，如今二期、三期项目出租率都已保持在96%以上。

和达高科在生物医药特色产业领域的专业产业运营经验，让园区和企业始终可以保持强粘性，并通过产业运营不仅仅为区域集聚了一个成熟的生物医药产业生态，也推动了园区内的生物医药企业发展壮大。

本次方升研究在深圳举办的2022第八届方升产业园区大会，有幸邀请到了杭州和达高科技发展集团有限公司总经理赵穗，为参会嘉宾分享生物医药特色产业园区的专业产业运营经验、公募REITs申报的细节探讨以及如何通过公募REITs推动特色产业园区的可持续高质量发展。