002493荣盛石化(荣盛石化 三期)

这是我们对大亚湾土地利用和楼盘数量盘点的专题

之前我们用了五篇文章，分别盘点了西区的四个片区，以及对西区整体情况的总结：

坪山河西部片区

西区北部片区

西区南部片区

西区上杨片区

今天我们进入澳头街道，盘点大亚湾的第五个片区：中心北片区

一、片区位置和概况

该片区：

东至惠大铁路和惠澳大道，接中心北片区

西至大亚湾大道，接西区北部和西区南部片区

北至惠大铁路，临风田水库和亚公顶等山地

南至新澳大道和进港大道，接中心中片区

从地图可以看出来，中心北片区基本就是整个大亚湾的地理中心：

往西是西区街道，拥有各种工业园区

往东是久负盛名的石化区

往南是沿海地带和港区

首先在地理上是中心，那么在规划定位上成为中心就是自然而然的事情

片区规划定位：大亚湾区的行政、文化、经济、商务中心，中心区的核心区，以行政办公、文化体育、休闲商业、现代商务及居住为主导，为东西两翼产业发展提供生产、生活配套服务。

这个定位可以拆开为三句话理解：

第一，行政、文化、经济、商业，四个中心，确定了该片区是整个大亚湾最核心的地位

第二，行政、文体、商业、商务、居住，五个方向为主，这决定了大亚湾的土地都能用来建什么

第三，为什么要这样定位？因为要为大亚湾东西两翼的各个产业园区提供配套服务。

我们一直强调，一个片区的定位，决定了该片区土地利用的基本方向

先放下控规图：

1、片区内居住用地（黄色）和商住混合用地（橙色）非常多，可以看出是一个比较纯粹的居住片区，为工业园区提供居住服务

2、仅在片区东北角分布有少量工业用地（棕色）和物流仓储用地（紫色）

3、片区内行政办公、文化、教育科研、体育、医疗等公共用地，明显比其他片区多，尤其是行政办公用地，这符合其行政和文化中心的定位

4、片区内绿地较多，有三大公园：虎头山公园、红树林公园和螺岭公园，另外有淡澳河从片区横穿而过，且沿河两岸，已经有很多地段，改成为了景观带，成为片区名片。

二、片区用地指标

1、该片区总用地面积1822.24公顷，其中建设用地面积1517.82，占比83.29，开发强度略高，但都低于西区的三个片区（坪山河西部、西区北、西区南）

2、该片区居住用地455.5公顷，占建设用地面积的比例为30%，低于上杨片区的43%，作为一个定位以居住功能为主的片区，这个比例不算高

3、该片区公共用地达到112.49公顷，占建设面积的7.41%，这个比例远高于我们之前盘点过的西区的四个片区。这说明该片区能提供更多的公共服务（教育、医疗、文化等设施）

4、该片区工业用地和物流仓储用地共40.51公顷，仅占建设用地面积的2.67%，再次说明该片区不会以产业为主导。

三、片区居住用地利用现状

该片区共有87个楼盘，按照老规矩分为四类：

1、全部开发完且已售罄交楼的，一共有75个

金湾花园、十月花（包括书香里园）、新力琥珀园、太东天地花园、凯旋国际公馆、龙光天悦龙庭、荃新时代、和合人家、德丰凯旋城（包括华冠花园）、二月天、碧桂园中萃公园、荟智公馆、德丰天麓、金沙世纪城、灿邦国际公馆、新力东园、嘉宝幸福里、胜源香山居、雅颂居、中央公园、听涛雅苑、天源花园、红树东郡、灿邦珑玥、龙光玖龙府、橡墅、龙富花园（包括南苑）、岭地尚院、富航苑、鑫域香舍、中兴佳苑、凯悦华庭、花语馨苑、雅晟轩、DADA的草地、德洲中心城、阳基春风里、华彩公馆、新天名城、伟业美悦湾、新际首座、湾畔福邸、蓝湾星宸、康汇花园、翠堤尚园、金海湾公馆、灿邦部落格、国香金湾、中富大厦、海伦堡海伦虹、花样年花郡、枫丹白鹭园、丰荟公馆、栖境园、红树东岸、富隆红树景园、碧桂园太东天樾湾、荣盛御景澜湾、中萃1829、凯旋居、大江新都大厦、东方新天地、新大花苑、海日大厦、金港一号、铂誉府、盛湾名居、公安村、花苑、泰达红树湾、沙田花园、检察花园、湾景苑、美林雅苑、皇庭波西塔诺

2、部分已竣工或交楼，部分在售或在建的，一共有3个

天铭公馆（包括天禹、天荟）、新华联广场、碧桂园城市之光、

3、全新在售楼盘，3个

太东红树湾悦府、方直彩虹里、中瑞怡润华府、

4、在建未售楼盘，6个

君临雅苑、海伦都荟花园、新力雅园、红树熙园、红树南庭、弘坤九溪红树花园

总结：

1、该片区已建成楼盘75个，是大亚湾所有片区中最多的。仅从数量来讲，足够多，但是我们可以看到，其中有非常多的小楼盘，甚至还有老旧的楼梯房，对于很多购房者或者中介同行来说，很多小区的名字可能都没听过，因此在二手房市场我们也可以看到一个现象：购买该片区的二手房，往往集中在其中几个大型楼盘。

2、该片区虽然楼盘总数多，但是在售的并不算多，我们统计续建和全新在售的楼盘数量仅7个，这也说明该片区近期供应量较少。

而其中新华联和城市之光即将开发完毕，未来供应量不多，天铭公馆其实是三个小地块，一期天铭，二期天禹皆竣工，目前仅是三期天荟在建，占地很小，单栋建筑。

3、该片区在建待售楼盘有必要详细说一下：

君临雅苑，位于二月天西侧，该项目最早立项名为“富康深湾壹号”，占地约7万平，即图中5块商住用地，由三家开发商：茂骏投资、富千润实业、恒顺达实业三家开发商联合开发。其中茂骏投资背后股东为港资背景的深圳东港实业，富千润实业属于富康系（锦绣壹号开发商），恒顺达是大亚湾国资系统的全资子公司。而项目于今年底拿到的建设工程规划许可证显示，目前的名称则是君临雅苑，项目范围是东侧的两块地，占地近3.9万平，包括8栋高层住宅和1栋幼儿园。目前项目正在施工阶段。

海伦都荟花园，位于二月天东侧，石化大道南侧，占地近4.5万平，规划共10栋高层住宅，目前已具备预售条件，营销中心已开放，随时会入市销售。

新力雅园，位于金沙世纪城南侧，虎头山公园东北侧，占地近3万平，规划有5栋高层住宅。去年该地块已开始施工，进行土地平整，但是随着新力集团今年资金链断裂，该项目目前属于停工状态。

红树熙园，位于惠亚医院往东，中央公园东侧，占地约2.4万平，查询显示该地块属于宏业投资，该宏业投资或为碧桂园翡翠山的原开发商。该地块在今年曾进行围挡，并建了工地出入大门，但是目前仍处于停工状态，具体建成入市时间未知。

红树南庭，位于澳头皇庭波西塔诺（皇庭湾天下花园）北侧，共3栋，目前已全部封顶，随时具备上市条件，不知为何至今未销售。

弘坤九溪红树花园，位于皇庭波西塔诺北侧，淡澳河南岸，开发商为湖南的弘坤地产。查询立项信息得知，该项目占地约10万平，目前施工工地显示为项目一期，即图中标注位置，推测西侧地块或为该项目后期建设地块。

四、片区未开发居住用地盘点

该片区本身居住用地供应量较大，目前尚有较多未动工开发地块，小规模的边角地或者夹心地暂不讨论，仅针对面积较大的地块，我们在图中标出了①-⑲的序号：

1、该片区未动工开发的居住用地较多，达到近118万平，未来供应量较为充足。但是从现状看，很多地块仍有村庄未拆迁，或者山地林地未平整，甚至道路未通，推动或较为缓慢。

2、该片区未动工居住用地主要集中在三个位置：片区西部靠近上杨地带、淡澳河沿岸、澳头螺岭公园周边，从位置来看，这些地块都有比较好的生态环境优势。

3、未动工居住用地，从面积来看，大面积地块较多，其中不乏10万平以上的超大地块，这在整个大亚湾都比较少见，可以预想，未来大亚湾新建大型楼盘，很可能也只能出现在该片区。

关于中心北片区我们就分析到这里，下期我们接着分析属于澳头街道的中心中片区，敬请期待！

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