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长租公寓对存量项目有哪些要求？

1市场环境

The market environment

用存量项目投资做长租公寓主要看项目的市场环境、公共交通、商业配套、物业形态、产权性质以及合作方式。

市场环境主要是判断客群的来源以及能够承受的租金，客群来源主要看两点：一为是否有很好的交通导入；二为附近有大量的产业人口，可以保证项目的招租和入住率。

2公共交通

The public transport

交通方便即可，地铁是一个非常重要的因素，地铁站600m以内的项目是特别优质的，超过1.5km，地铁导流会比较困难，主要考虑区域客群。

3 商业配套

The supporting business

对于租客来说，优先需要的是楼下有便利店，附近有餐饮、菜场，附近最好有大型超市或者综合体。

4物业形态

The property form

说到物业形态，常提到的一个词是“进深”，也就是建筑的宽度。

目前市场上长租公寓房间按建筑面积平均在35㎡左右，套内面积平均在18㎡左右，考虑到消防规范要求，双面布房的情况下，走道一般在净宽不小于1.4m，房间进深一般在6m左右,宽度在3m左右，比较适宜。

所以走道加两边房间的深度，1.4+6+6=13.4m，项目进深在14m左右是比较适宜的，超过18m，房间就变成长条形，影响采光。

如果进深超过22m，还有一种解决方案就是两条走道，三排房间，中间一排房间多为暗房，无法采自然光，这种情况在商业裙房当中常见。

如果是中间核心筒，正方形的项目，可以采用回字形排房。

当然个别一些奇形怪状的，一事一议来处理，排房的时候需要把暗房数量控制到最低。

5产权性质

The property rights

物业产权性质主要分商业、办公、工业、住宅等等。之前开发商开发的许多类住项目，目前有几种方式做公寓:开发商自持做公寓；项目整体转让给第三方自持做公寓以及低价被政府回购做公寓。

除此之外，不同的城市政策上能做公寓的性质约束强度不一。拿华东区的上海、南京、杭州、苏州四个城市来说:

上海：商业允许；办公看各个区，个别允许；工业项目过去可以通过镇/街道的红头文件办消防验收做公寓，目前除了申请大型园区宿舍配套，基本都不允许。

南京：商业和办公允许，工业项目通过申报宿舍一般也可以。

杭州：商业、办公、工业都可以，只有滨江区工业不能做。

苏州：因为之前的昆山大爆炸。商业项目允许。办公和工业项目非常困难。

除此之外，住宅项目是可以做的。只是由于住宅除非有政府批文，否则不允许作为商业用途进行经营，也不允许挂店招和对外发传单招租，可以通过互联网平台，以分散式住宅房的名义出租。

6合作方式

The method of cooperation

① 毛坯状态整体租赁：

最简单的模式之一，整个项目由资方出租金把项目租下来，再投资装修费进行改造。租期不少于10年，免租期一般3-6个月，根据项目的具体素质和商务条件，3-6年的回收期。

② 在营公寓/酒店项目转让：

在营项目一般会涉及转让费，以及消防验收合格证和营业执照等其他经营性证件过户。这里面注意潜在的债权债务风险。并且如果想要避免转让费，可以直接和运营方签合同。但原运营方一般是二房东或者三房东，需要对方出据产权方及前面房东的转租证明，用来证明对方有转租的权利。并且同时需要评估对方的公司实力，防止经营的过程中，对方公司现金流出现问题，被迫卷入不必要的纠纷当中。

③ 委托管理：

委托管理又叫管理输出/品牌输出，运营方只负责项目运营，不投资装修。费用上理论上只收取管理费以及品牌使用费，个别情况运营方还会收取一些核心团队的工资。

④ 资产/股权重资产交易：

资产过户或者股权交易就是把整个项目买下来，资金量涉及较大。一般资方和运营方是捆绑拿项目的，资方买下来后里面给到合作的运营方进行改造和运营。目前由于长租公寓资产包有机会发私募REITs，再加上核心城市资产租售比一直在上涨，所以越来越多的开发商和基金公司开始参与以重资产交易的方式做长租公寓。

联合开发：

针对手里有存量用地，没有运营能力的开发商或者集体用地项目，可以和有运营能力的开发商一起开发项目，然后锁定模式来运营。目前各个城市都有不少集体用地，由于政策允许，有不少的投资机会。

7 长租公寓两大运营模式

The operation mode

市场环境主要是判断客群的来源以及能够承受的租金，客群来源主要看两点：一为是否有很好的交通导入；二为附近有大量的产业人口，可以保证项目的招租和入住率。

市场逐渐定型，两种运营模式各具特色

目前，杭州市场上的长租公寓尽管品类繁多，但归根结底从运营模式上都可分为“集中式”和“分布式”两种。集中式运营的梯队主要有万科泊寓、龙湖冠寓、群岛等这些房企或者具有开发商基因的公司，也有以互联网思维运营的独立品牌，如魔方公寓、优客逸家等;而从中介服务链上衍生出来的我爱我家相寓、自如、爱上租等，大多采用分布式运营。

就两者共性而言，空置率、续租率和利润率等无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋楼宇为运作标的，租赁或自购后进行改造升级;而分布式长租公寓，其房源来自分散的房东，通过房屋托管经营，实现标准化的服务，提供全新的租住体验。

房企的优势在于获取物业、产品装修以及品牌传播，而中介的优势在于平台的运作管理。两种运营模式自然是各有利弊，实际操作起来也有许多不同。

集中式公寓运营特点

分散式公寓运营特点

图表来源：我爱我家相寓

来源：存量地产

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