双轮驱动(双轮驱动是指哪双轮)

  7月8日，新城控股(601155.SH)发布2021 年 6 月份及第二季度经营简报。数据显示，今年6月新城控股实现合同销售金额约约230.25亿元，销售面积约183.16万平方米；累计来看，1-6月公司实现合同销售金额约1176.64亿元，同比增长20.65%，累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

  跨过百店规模，伴随吾悦广场开业项目数量逐步增加，和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升，吾悦广场运营效果更为突出。经营简报显示，前6月新城控股实现商业运营总收入为39.38 亿，同比上涨近73%。

  今年上半年，新城控股持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略，这也是公司得以保持稳健发展的优势所在。数据显示，上半年新城控股新获取17座吾悦广场，其中重资产13座，截至2021年6月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座，进驻全国129个城市。

  上半年销售1176.64亿 地域深耕成效显著

  新城控股上半年精准把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，实现销售额1176.64亿元，同比增长20.65%。

  业绩稳步增长，离不开新城控股坚持的“地域深耕”策略以及遍布全国项目的持续热销。据悉，上半年，新城位于温州、苏州、常州、西安等各地项目均取得了优异的销售成绩。以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩，成为当地标杆红盘。

  苏州太仓新城心望雅苑项目，位于太仓市娄江新城板块，3月底首开当天即售罄，此后两个月内项目加推两次，两开两捷，开盘去化率均在90%以上，项目半年度取得签约16.1亿、回笼13亿的优异成绩；在大本营常州，新城天空系穹顶之作——常州新城荣盛天翌项目，以创新、坚实的产品力，荣登常州当地半年度销售金额榜单TOP3……

  长期以来，新城控股坚持地域深耕策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和产品品质。捕捉城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，以客户为导向，深入开展“一城一策”研究，加快产品研发迭代，与客户需求变化紧密衔接，将客户视角引入房地产开发的全流程，借助绿色、健康、科技等软实力加持，通过在高能级城市、公司深耕板块打造明星产品树立产品标杆，强化公司产品影响力。此外，充分利用公司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。

  半年度业绩稳健增长，新城控股稳步朝着全年目标迈进。申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率 62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。申万宏源还表示，看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，看好商业业务发展和地产销售恢复常态，维持公司“买入”评级。

  在今年3月底举办的2020年度业绩说明会上，新城控股总裁梁志诚即表示，公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成 2600 亿的全年销售目标。在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，新城控股希望在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升。

  上半年商业运营总收入39.38亿 新增17个商业项目

  今年以来，在持续推进全国化的过程中，新城控股还加快落地商业项目。其中，5月和6月公司商业综合体拓展显著加速，新增位于淄博、宜宾、娄底、天津、漳州、仙桃、烟台、四平和武汉的9座商业综合体，叠加1-4月获取的8座商业项目，上半年累计新增17座吾悦广场，其中重资产13座、轻资产4座，持续扩大吾悦品牌管理规模。

  一手抓规模、一手抓运营。据悉，新城控股上半年新开业泰安、孝感、长沙宁乡、湖州南浔、镇江扬中五座吾悦广场，新城控股商业运营总收入达39.38亿元，同比增长73%。进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。

  另一方面，在商业项目的布局结构上，新城控股上半年持续拓展具有广阔消费潜力的三四线城市，此外，紧跟消费升级的时代背景，新拓展位于天津、武汉等二线重点城市，布局均衡。国盛证券在近期首次覆盖新城控股的研报中指出，2020年全国购物中心销售额约35023亿元，约占社会消费品零售总额的8.9%。2030年销售额规模可达88204亿元，为2020年销售额的2.52倍，预计2019-2030年CAGR为9.9%，商业市场潜力巨大。

  针对新城控股商业布局及运营，该研报指出，公司把握三四线综合体高IRR窗口期，抢先积累规模优势。在低楼面价和高可售比例条件下，公司单个综合体IRR可达28.3%；并通过抓住下沉市场低竞争烈度的窗口期，加速扩张建立规模优势。另一方面，公司产品优势突出，从装修设计、业态组合、品牌能级等方面对三四线本土百货和街店造成“降维打击”。此外，长期的运营经验积累，使吾悦广场获得业内领先的出租率、稳定的租金增长，公司购物中心平均出租率自2017年不断提高，至2020年已达99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增长率，单店租金坪效从2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR为24.6%。

  扩土储、拓融资、降负债 夯实发展基础

  经营简报显示，6月新城控股在郑州、武汉、台州温岭等地陆续获取地块，持续加大土地拓展力度。据统计，新城控股上半年累计新增多幅地块，覆盖南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、芜湖等重点一二线及强三四线城市，进一步优化全面均衡的布局结构。

  而凭借综合体拿地优势，新城控股还持续降低土地成本。广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平，具备较高的地货比优势，预计公司全年拿地力度仍将维持40%左右的平稳态势。

  在土地市场不断收获之际，新城控股还进一步优化融资结构、拓展融资渠道。在刚刚过去的6月底，新城控股成功发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。这是新城控股发行的首笔绿色债券，不仅标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

  今年2月初，新城控股境外子公司成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%，相关债券已于2021年2月3日在新加坡证券交易所上市。接连成功发行境外债，体现了境内外投资者对新城控股的高度认可，也为公司长远可持续发展提供充足的资金保障。

  事实上，除融资方面表现亮眼外，新城控股还持续加强现金流管控，追求财务稳健发展。国际评级机构穆迪近日表示，新城控股流动性良好，并预计，公司持有的现金以及经营活动产生的现金流足以支付未来12-18个月内到期的债务和承诺的土地付款，“截至2020年底，公司现金余额为624亿元人民币，相当于同期239亿元人民币到期债务的2.6倍。”

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文章来源:观点地产