地产风云(创世纪地产风云)

资本浪潮下“儒商”也坐不住了，眼瞅着物业公司赴港上市站上风口，发祥于孔孟之乡以汽车经销为主业的山东润华集团创始人栾涛也打起了自家物业公司的主意。

2021年6月29日，在管建面1167万平米、营收4.86亿、净利0.47亿的润华物业科技发展有限公司（以下简称“润华物业”）向香港联交所递交招股书。

楼市资本论注意到，这并非栾涛第一次试图用物业撬开资本市场的大门。早在2016年，润华物业就挂牌新三板，不过于3年后摘牌。

栾涛与儿子栾航乾，把竞争赛道放在了鲜有人走的公共物业管理，招股书显示润华物业定位于医院及公共板块的物业服务供应商，不仅避开了大同小异的住宅物业管理，同时辅以当前大热的“科技”概念。

可惜，这个充满“医院物业”、“科技物业”噱头的资本故事，未被港交所认可。递交招股书6个月后，润华物业上市申请状态变为“失效”。

这并非偶然。透视润华物业招股书发现面临有四大困境，研发年投入仅200万元让“科技标签”有名无实，主力医院板块业务毛利低至15.6%；涉及物业服务相关的司法风险有1165条之多，特别是资产负债率已高达218%。润华物业想成功上市，作风亲民，喜好与员工们举杯豪饮的栾氏父子，不得不饮下IPO失效这杯酒，未来只怕要走的路也还长。

【一】企业改制而来，折戟新三板

是的，说起此次带领润华物业冲击资本市场的栾涛，故事还要从汽车讲起。

楼市资本论了解到，栾涛1953年1月出生于山东夏津。按照中国传统命理学解析，五行纳音长流水，故为水蛇之命；有风云际会之才，白手起家之命，心性豪气，这也在栾涛后续的人生经历中得以印证。

栾涛在酒桌前与员工温馨合影

1988年，还在山东省机电公司任职的栾涛，感知到了市场经济的机遇，主导成立了山东省汽车联合销售公司，成了润华集团的前身。

6年后，伴随改革开放的深入，山东决定选择一小批国企进行现代企业制度试点；而栾涛借此机会，使润华集团成为试点企业，并在2000年，正式转制成为民营股份制企业。

1994年左右，润华集团开始了多元化发展，地产、物业、药业、保险等多板块均有涉猎。

据悉，润华地产起步于1994年，先后投资开发了润华世纪酒店、润华广场、映月山居等多个项目。2008年，地平置业成立，该公司以润华地产为前身，进行跟进式开发。目前，润华地产已划归到物业板块旗下。

楼市资本论了解到，2016年润华物业挂牌新三板，是济南市第一家新三板挂牌物业服务企业。挂牌3年后或因新三板的融资额太少，润华物业于2019年8月公告，根据公司对长期发展战略以及资本道路的规划，同时为降低运营成本，从新三板摘牌。

此番冲击港交所，则是栾涛对于润华物业资本化的第二次尝试，可惜前途未卜。

【二】重用老臣，学霸二代善用“酒文化”

不同于母公司房企多下放二代物业“练兵”， 在润华物业的董事会中，栾涛与儿子栾航乾都仅挂职非执行董事，不参与直接经营与管理。

楼市资本论了解到，栾涛与妻子梁跃凤育有一子，名为栾航乾；随着栾涛年近古稀，他与儿子的交接在十年前就已开始。

公开信息显示，栾航乾出生于1981年，从小就是学霸，2004年从复旦金融系毕业，同年考入山东大学成为国民经济学的研究生，2006年获得荷兰交换生资格，2007年取得了双硕士学历。

自小受到父亲的国学熏陶，栾航乾的办公室在挂了许多书法作品与国画和喜欢喝茶之外，还很好的继承了山东“爱酒大省”的传统，在推杯换盏中就完成了管理工作。公开资料显示，作风“亲民”的栾航乾多次在公司活动中与员工们举杯同饮，或在台下观看员工举杯畅饮。

举着酒杯的栾航乾

在台下看着员工举杯畅饮的栾航乾

虽然2007年学业结束后，栾航乾就以接班人的身份进入润华集团，不过其活动主要集中在汽车板块。目前，栾航乾的身份为润华集团副总裁、润华汽车董事长。

此次上市，栾涛向妻子与儿子都分予股权，并签订了一致行动人协议，最终栾涛在润华物业总受益股份达到75.68%。

剩余的26.8%的股权中，几乎全被栾涛拿出来奖励员工，其中济南安澜（安澜BVI）和济南禄通（禄通BVI）两家员工平台持股的份额已达到22.7%，还有2.48%的受限股份作为股权激励的备份；经营管理的一把手位置，栾涛也交由心腹老臣。其中，以4.21%持股量，成为员工持股权重最多的是53岁的杨立群。

据悉，杨立群2011年1月加入并出任山东润华董事长兼总经理，在2020年6月底获润华物业董事，2021年5月又被委任为董事会董事长并调任为执行董事，负责监督整体营运、管理、战略规划及业务发展。不过，从其过往的履历来看，似乎并无物管行业的直接经验。

楼市资本论看来，从成立背景到股份构成，不难看出润华物业家族色彩浓厚，能拿出众多股权给员工，父子俩的确豪爽。

【三】栾氏家族直面四大难题

伴随上市物企数量增多和行业整合加速，物管行业竞争已从规模比拼，升级到服务能力和品质的较量。

楼市资本论透视招股书，却发现从公司特色、市场规模、服务品质、再到资金发展，润华物业均面临难题。

难题一：负债率高达218.6%

与诸多房企输血物业不同，润华物业则成了润华集团的借贷工具。

招股书显示，2018年～2020年，润华物业银行借款等分别为0.19亿元、0.50亿元和2.09亿元。至2020年12月31日，润华物业非即期银行借款为0.67亿元，利率为4.65%。

这些借款，均被润华物业拿去向关联方润华集团，提供无抵押贷款，共计8笔。

2019年，润华物业接受关联方为期一年的贷款0.65亿元；2020年，润华物业则向关联方润华集团提供一年期贷款共计约1.25亿元（于2021年3月收回）。

这也使得润华物业资产负债率持续上升，从从2018年的56.8%，上升至2020年的218.6%。

难题二：主打医院项目毛利拖后腿

如果剥离科技来看，润华物业的业务，与其他物企并无太大差别。

招股书显示，润华物业的业务分为物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务，以及其他服务，营收占比分别为82.7%、15.5%、1.7%、0.1%。

略有不同的是，定位于医院及公共板块的服务供货商的润华物业，2020财年，润华物业共有30家在管医院、95个在管公共物业；并且物业管理服务中，医院和公共物业营收占比颇高，达到总营收的29.8%和30.9%。

然而，润华的医院物业有增收不增利之嫌。报告期内，医院物业项目营收呈现波动下滑趋势，毛利贡献也不突出，甚至多年来排名各业务板块最后一位，这与其定位为医院为主打客户的物业服务似乎有较大差距。

更令人担忧的是，润华物业在项目招投标中的竞争力。招股书显示，主要通过公开投标获取新的物业管理协议的润华物业，报告期内中标率持续在30%左右徘徊。

这也使得润华物业规模堪称蚊型，并难以走出老家山东。

截至2020年，润华物业在管建筑面积合计1167.2万平方米，其中收益建筑面积仅375.3万平方米，占比32.1%。同年营收4.86亿元，归母净利润仅0.47亿元。同时，其大多数在管项目位于山东省，部分在北京及深圳等一线城市。

在楼市资本论看来，物业公司的利润源自量和价两方面，量的增长在于拓展在管面积，价则包括物业费的上涨和增值服务项目的增多。润华物业规模拓展艰难，试图通过科技智能化降低人工成本，却又不肯投入人员和资金，更像是对资本市场画饼。

难题三：“科技”标签有名无实

为了从此次物企扎堆冲刺IPO中脱颖而出，润华物业也冠以科技之名，并声称其致力于应用及开发数字化及操作自动化系统，采用技术解决方案增强竞争力，试图减少对人工的依赖和降低成本费用。

可值得玩味的是，招股书显示，2018～2020年，研发总开支分别为230万元、540万元、200万元，不过约占总营收的0.0067%、0.014%、0.0041%。没有太多经费投入的研发之外，相关部门的人力配置也很难让人有“高科技之感”。润华物业的研发运营部门仅有6名员工，其中4名还是本科学历。

难题四：多次遭到行政处罚

过高的司法风险或也是润华物业此次IPO失效的缘由之一。

天眼查显示，润华物业自身司法风险就高达1165条之多，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。

并且润华物业行政处罚事件也时有发生。2021年9月，润华物业就曾因违反消防安全管理规定遭行政处罚。

对此，有业内人士表示，物业公司谋求上市是生存与发展的需要，当以适时适合为度，物业管理服务丰富性与延展性今非昔比，不断提升服务水平才是其存活与发展之道。

在楼市资本论看来，物管入门容易提升难，作为业主日常生活的第一道防线，服务品质往往细节决定成败。

汽车行业发家的“钢铁直男”润华打官司太多，多少欠缺了几分人情味；倚仗的“科技”也更像是“画饼充饥”炒概念。栾氏家族若想真正依靠物业打开资本市场的大门，还需提高服务品质，不能把其简单的当成融资工具，路还很长。