王伟雄(王伟雄莆田)

居委会代行业委会职责真的好吗？

2022年3月1日，深圳市住房和建设局联合深圳市民政局发布了关于征求《 深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》意见的通告。通稿中就居委会代行业委会职责相关内容向社会征求意见，引起了一些讨论。

近年来，不止深圳市，全国各地都存在频繁修订出台各种针对物业管理难题的法律法规和实施办法，目的是尝试解决居高不下的小区物业服务矛盾，譬如在江苏省率先实行的“ 业主代表制”和 物业管理委员会，譬如武汉市乃至各地陆续推动的“ 红色物业”模式，还有成都市推动的“ 信托制”等等，各种措施看似各不相同，但设计的逻辑出奇的一致，那就是强化街道、社区居委会的管理。当然，同时业主的权力也变相地削弱了。

为什么要“居代业”？

“居进业退”的大背景，是 业主自治能力弱，导致业委会普遍的运营不佳。这使得小区矛盾不但没有因为业委会成立而减少，反而呈现逐年增长的情况。既然问题是业委会做不好，那采取的办法就可以理解了。业主参与度不高就降低投票难度，也就是 代表制，不专业就推动 第三方机构提供服务。物业不行就搞 红色物业，推进党建引领让物业公司配合兜底。还是不行就加强监管，在 管委会制度里加入街道、社区成员，选不出来业委会就街道直接指定，再不行，就讨论让 居委会代替业委会履行职责。

但是，这一系列的措施多多少少面临各种尴尬。譬如“代表制”本质上和《物权法》相悖，使得名存实亡，很多实行代表制的小区因为怕业主起诉撤销业主大会决议根本不敢“代表”业主，业主代表们变相成了“志愿者”或“楼栋长”。譬如 管委会中街道、社区代表和业主的占比多少合适，又或者成立管委会的前提条件非常含糊。事实上，街道、社区领衔的管委会在操作过程中存在的问题并不比业委会少，甚至因为缺少业主基础或不公开透明而频频被业主抵制。

“居进业退”的效果其实不太好。

为什么效果不好？主要原因是这么多改革措施都没有掌握好业主自治的界限。

十九大报告中提出，“坚持社会主义 市场经济改革方向。”“加快完善社会主义市场经济体制。经济体制改革必须以 完善产权制度和要素市场化配置为重点，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰。”“保护人民人身权、 财产权、人格权。”等内容明确地阐述了“ 市场经济”和“ 产权”的功能和效果。物业服务市场是市场经济，房产是产权，但针对物业管理上的措施，却反而呈现一种从“ 治理”回到“ 管理”的退化状态。

《民法典》中明确赋予的 指导和 监督职责，到了实际操作中，就就变成了 间接管理甚至是 直接管理了。

管委会不行，居委会就行了？

讨论这个问题先要问清楚， 小区矛盾的症结到底在哪里？

前面已经说了，小区矛盾的本质是 业主自治能力不成熟。就像一个刚上小学的学生，你不能指望写出大学论文。对于不成熟的孩子，我们都知道 教育的重要性，我们会给他时间，给他指导，给他练习和失败的机会，去评测他的能力。 教育就是治理的思维，因势利导。但业主群体不成熟，我们的想法就成了你做不好就别自己做了，听我的就行了。就成了 中国式家长的管理思维。嘴上爱与自由，手上棍子鞭子，嘴上说治理，但手上却是管理。

这就是 药不对症的根本，这就是所有的政策都效果不佳的原因。因为执行起来非常别扭，业主虽然现在行使不好 共同管理权，但 产权总是他们的。想要代行管理权，就只好模糊边界，就只能变扭着来，就只能打各种擦边球。这样的政策执行效果自然堪忧。

居委会和管委会都是代行，本质上没区别，都是想做大家长，是管理思维的延续，是想在业委会的基础上，打一个兜底的 补丁或者留个管理的 后门，两者都明确表示自己只是特殊情况下的措施，譬如深圳市意见征集稿中“ 非必要不代行”的基本原则，但这个原则其实非常模糊，而必要不必要的尺度不在业主手里，业主们也难以掌握。

业主承担责任，社区减轻压力VS社区增加压力，业主回避责任

此次深圳市的意见征集稿中也存在一些 亮点，譬如明确了 代行条件和 代行权限，比起一些地方管委会能代行业主大会职责，深圳市意见征集稿中明确了是代行业委会职责，一定程度上避免了纠纷。譬如明确了 代行期限和 代行终止条件，制定了兜底补丁的 边界。也存在一些隐忧，譬如 财政预算由街道列支，看似为业主减负，但会进一步降低业主的参与度。譬如 征求意见明确了公示时间，但没有明确什么情况下不符合成立标准等等

总的来说，小区的问题还是要 对症下药。只有遵循市场经济的规则推动改革，才能形成 有效的业主自治，只有健康的业主自治，才能实现真正的和谐小区。和谐小区的价值，就是实现了共建、共治、共享的社会治理格局，就是为全社会减负，从而提升每一个人的幸福指数。

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