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进入2022年，多个城市的集中供地规则继续发生变化，放宽土拍条件的东莞也备受关注。

日前，2022年东莞首批居住用地集中供地正式挂牌上线，长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等镇街共计出让8宗地块，起拍总价达170.83亿元，将于4月19-20日进行集中竞价出让。

不过，结果却出乎意料。

6宗土地终止出让

4月18日，东莞市公共资源交易中心发布的信息显示，原定于4月19日-20日集中出让的东莞首批8宗宅地，其中6宗因故终止出让。

从此次土拍出让条件来看，东莞放松了部分条件。例如，此次推出的地块虽然限制了总价，但未限制建成后新房销售价格。其中，2022WR003长安地块此次重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定；2022WR004塘厦地块重新挂牌后也取消了“首批最高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定。

同时，其他挂牌的6块地，也都没有了销售限价约束。

此外，此次土拍中的部分地块也取消了一些配建要求，以去年挂牌过的2022WR003长安地块为例，去年推出时曾提出了无偿配建宗地10％比例的安居房和停车位等要求，而此次土拍中这类相关要求已被取消，此次挂牌地块的竞买保证金也出现大幅下调。

有市场人士表示，此次终止出让的地块位置较偏，终止出让的原因或是由于无房企报名，反映了房企的信心依旧不足。

“过去几年的东莞土拍市场，深圳房企的占比越来越高。在东莞拿地也是上市公司做规模的方式之一，此次东莞土拍为确保取得好成绩，时间上与广州、深圳等周边城市进行错峰，但在调控压力之下，房企在东莞拿地也开始变得谨慎。”有房企投拓部工作人员表示。

另外，东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，这是预料之内的一个事情，因为首批8宗地推出市场的时候，经过我们的研究，在很早的时候就表达了这种担忧。

中止主要有三个原因：1、这批地块不是春节前后开发商重点关注的那些热门的地块；2、这批地块位置相对较偏，定价太高；3、别的城市推出的都是优质的地块为主，东莞推出的地块大部分都不是太优质，缺乏竞争力。

车德锐还强调，此次中止出让的量这么大，土地市场他的表现会传递到楼市，土地市场出现这样一个大面积终止的情况，在今年以来各个城市的推地当中，应该表现是最差的。对楼市会产生一个压制的作用，会降低整个楼市的一个预期。

他还表示，对于接下来的五月份的这个市场本身，已经到了黄金月的时候，本身市场是具备了回暖、交投活跃的这样一个基础的，但现在由于这波土拍的表现，会造成五月份的楼市产生一些压制作用，所以还是得开发商去自救，经过这样一个事情之后，在五月份的这个楼市或者四月底，这个楼市开发商要加大营销力度，要加大让利促销的力度。接下来东莞楼市的压力非常巨大， 所以建议适当的松绑政策，以此来提振市场信心。

8.85亿！保利斩获横沥地块

而东莞此次剩下的2宗地如常出让，其中， 保利以8.85亿元斩获横沥3.88万平宅地，折合可售楼面价约8639元/㎡。

竞拍结果截图

2022WR001地块位于 东莞市横沥镇村尾村，总占地38815.93㎡， 容积率小于等于2.64，总建面约102474㎡，地块采用 “最高限价+终次报价”方式竞拍。

地块详情

地块起拍总价84029万元，起拍楼面价8200元/㎡，最高限价96549万元，最高楼面价9422元/㎡，比横沥土拍最高楼面价10516元/㎡，低了1094元/㎡。

当报价超过最高限价96549万元后，转为终次报价，终次报价区间为 96549万元至96550万元。

地块现状图

值得注意的是，地块竞买保证金设定为17000万元人民币，开发建设期为3年，须在2023年5月26日前开工，在2026年5月26日前竣工。

地块位于规划四路、环城路、水边路交汇处的北侧，面向东引河，景色宜人，周边成熟小区较多。

地块区域图

地块教育配套齐全，周边靠近东莞职教城，技师学院、理工学校和高训中心，与 横沥中学、第二小学直线距离仅300米。地块位于横沥新城片区，面向东引河边,利用“三河两岸”优越的环境优势，可打造沿河景观空间。

2011年至今，横沥共成功出让6块地，分别被名巨、盛和、碧桂园、时代、平安拿下。碧桂园在2020年25.87亿、10516元/㎡拿下的横沥村地块，是横沥目前总价、楼面价记录的保持者。

50亿！武汉国企拿下东莞长安TOD地块

此外，东莞另一宗出让地块——长安TOD地块，由武汉地产集团以50.128亿元竞得，折合可售楼面价约2.26万元/㎡。据了解，武汉地产由武汉市国资委全资持有，是其间接全资子公司。

该地块位于长安站TOD开发核心区,地处科技创新产业集聚区中央，毗邻滨海湾新区，南侧为vivo全球总部。地块及周边均为空地，周边配套振安幼儿园、福羊幼儿园、新培幼儿园、猫山公园、新天地购物广场等，配备设施完善。

地块占地面积5.83万㎡，容积率3.8，计容建面22.17万㎡。

该地块为去年流拍地块，今年重新挂牌后取消了限价及配建，同时降低需缴纳保证金。

其起拍价为50.1亿，起拍楼面价为22606元/平，最高限价为57.6亿，最高可售楼面价为25997元/平。

与长安3月新房网签均价为37872元/平相较，若房企以底价拿下，房地价差达1.5万。

据悉，近年来，不仅长安新增供地是少得可怜，整个滨海湾片区宅地供应量都不多。

据不完全统计，从2014年至今，长安仅出让了2宗宅地，成交占地面积约3.3万平，土地供应十分紧缺（不包括今日出让地块）。

目前，长安最高可售楼面价为25997元/㎡，于22020年10月，由碧桂园拿下，以总价11.6亿元+配建18%成交，折合楼面价25997元/㎡。

购房需求短期观望情绪较重

同在粤港澳大湾区的深圳和广州也即将进行土拍。

深圳市规划和自然资源局发布的消息显示，深圳市2022年度第一批次、共计8宗居住用地将于4月29日挂牌成交，地块位置涵盖宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕特别合作区共6区，总起始价约168.11亿元。

日前，广州公共资源交易中心挂出18宗涉宅用地，将于5月5日集中出让。

截至目前，22个集中供地城市中超半数城市已推出今年首批集中出让地块。从土拍结果看，土地市场分化较为严重，整体表现冷热不均。一级市场作为房地产重要风向标，对市场预期与信心起到关键的影响作用，有业内人士表示，本次东莞土地拍卖遇冷，或进一步刺激东莞相关放松政策出台。

根据中国指数研究院监测，截至目前，今年全国已有超70城出台房地产政策百余条，主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面。其中郑州、兰州、重庆、温州、南宁、菏泽、佛山、赣州等城市优化调整限贷政策，部分城市下调个人商业贷款首套或二套首付比例，另有多个城市下调房贷利率。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期利好政策频出，从15日全面“降准”到18日央行强调“因城施策”实施好差别化住房信贷政策，楼市信贷环境和调控政策有望加快改善，尤其是降首付、降利率、优化二套房认定标准等将有效激发住房需求释放。从行业发展来看，购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。

来源：证券时报、观点网、东莞好房 、东莞房视 、房掌柜东莞

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